travaux dans une copropriété forcée

La copropriété ¹est gérée par un syndic. Les missions légales du syndic sont notamment les suivantes ² :

exécuter et faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale;
accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire.

En principe, seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour décider – à la majorité des trois quart des voix – de la réalisation de travaux affectant les parties communes ³, que ceux-ci concernent la copropriété dans son ensemble ou bénéficient à un seul copropriétaire.

La décision prise doit ensuite être mise en œuvre par le syndic.

Toutefois, lorsque, au sein de l’assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut demander au juge l’autorisation d’accomplir seul, aux frais de l’association, des travaux urgents et nécessaires affectant directement ou indirectement les parties communes ⁴.

Exemple : Sont notamment des parties communes, la toiture, les gouttières, les murs mitoyens et dans certains cas la chaudière, etc.

La notion de « travaux urgents et nécessaires » n’est pas définie et est appréciée concrètement et au cas par cas par les cours et tribunaux.

Exemple : On peut par exemple considérer comme « urgente et nécessaire », la fuite dans une toiture (partie commune) créant une inondation dans l’appartement du dernier étage.

Tout copropriétaire peut également se faire autoriser par le juge à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s’ils affectent les parties communes, lorsque l’assemblée générale s’y oppose sans juste motif.

Exemple : L’isolation de la toiture par le copropriétaire qui habite au dernier étage d’un immeuble à appartements. Il ne peut réaliser ces travaux que dans les conditions exposées ci-dessus (c’est-à-dire qu’à défaut d’accord de la copropriété, le juge ne l’autorisera à réaliser les travaux que s’ils sont au minimum utiles).

Les travaux doivent toujours respecter l’acte de base et le règlement d’ordre intérieur de la copropriété.

1 Le régime de la copropriété forcée est régi par les articles 577-2 à 577-14 du Code civil.

2 Article 577-8, §4 du Code civil.

3 Article 577-7, 1°, b du Code civil.

4 Article 577-9, § 4 du Code civil.

Réaliser des travaux lorsqu’on est propriétaire d’un appartement dans une copropriété forcée